セミリタイアマンの豊かな生活
BIG TOMORROW2011年12月号に掲載されました・・・・サラリーマンからセミリタイアマンへの生活を書いていきます。セミリタイアしアパート収入の専業大家です。戸数40数戸、家賃収入2000万超。人生でお金以外の大切なものを求めながら、満室経営を目指しています。

修理依頼が多すぎる・・・・・

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いやーーーー

それにしても ここのところ

物件の修理が多いです。



簡単な修理、

きのう書いたような 網戸の交換なら

私でもなんとかなるんですが

電気温水器の故障 とか

屋根の上の雑草取り、

原因不明の水道管破裂

なんか

素人じゃ 無理・・・・・



たとえ出来ることでも

たまたま 九州に来て入れば

できますが 大阪にいるときには

修理依頼をされても

さすがに依頼せざるをえません。



ほんと いくら経費を詰めても

これじゃあ 修理貧乏に なってしまいます。



他の大家さんは どうされているんでしょうか?

これで 管理会社に 管理手数料を払い、

さらに 利益のたっぷり乗っかった修繕費を

払って やっていけるんでしょうか?



一部に大家さんでも

経営難の方のお話を耳にすることが

ありますが、

こういったことも 経営難の要因の一つなんじゃ

ないかと 思います。



稼ぐこと コストを抑えること

単純にその差額が 利益なわけですから・・・・・



なんにしても

今も まだ 金欠病は続いています。。。。。



それでは。







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実は 九州に 出張しています!

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実は九州に出張・・・・・・

すでに 来ております。



まあ 来月入居の方の段取りや 今月退去の立会いを

居なければいけないのが 今回の一番の目的。



で 実際のいま現在の 空室なんですが

退去予定も含めて 2戸・・・・・



なんか この9,10月は 動きが悪いみたいです。



何とか この2戸も埋める努力も今回は

必要です。



書いてみると仕事自体はこの程度なんですが

すでに住んでおられる入居者からの細かい

クレームも多くて

それを一個一個 業者さんに発注していたら

割に合わないので

そこは できる範囲 今回の出張で

すましたいと思っています。



今回来て もうすでにやったこととしては

網戸の張り替えや ウォシュレットの

取り付けをしました。


網戸の取り換えなんかは

もうなれたもんで 100円ショップで

網と網戸ゴムを買ってきて

プロ並みとはいかないですが

サクってできちゃいます。



今回難航したのは

ウォシュレットの取り付けで、

今まで 温水便座はつけたことが

あったですが

ホンマの シャワー型タイプは初めてだったで

結構時間がかかりました。

止水栓を止めて

分岐させて シャワー部分を取り付ける・・・・・

やってしまえば 

そんな 難しくなかったんですが

なんせ 素人。

水漏れをひどく 怖がって

慎重に慎重に 仕事をしていましたから・・・・・




まあ そんなわけで しばらく 九州です。




それでは。



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DIY やってます! 下手くそですが・・・・

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実家の方の借家なんですが

なかなか 入居がきまっていません・・・・・


その中で 数か月前から 空室となった戸建・・・・


自分で DIY やってます・・・・・


実は このDIYをやる前

仲介会社の一つが リフォームをやらせてほしい・・・・と

で、あんまり乗り気じゃない 私も しぶしぶ・・・・

とりあえず クロスを全部変えたら

どのくらいになるのか?  ってことで

見積もり・・・・・・


ひゃーーーーー  クロスだけで 30万!!!


あと クロス以外に めっちゃ手直しのところあるのに

クロスだけで30万 って!

それもただ 白の量産クロス張るだけやろ?

正直 変えなくてもいいクロスもあるんちゃうん?

もし 私がやりたい 全部リフォームやったら

たぶん全体で100万超えるんちゃうかな?



こんだけ 入居が決まらへんのに100万かけて

ドないするん?

それで部屋きめてくれるわけでもないやろうし・・・・・



それで そのリフォームを進めてくれた担当の方が

なぜか 見積もりを持ってくる段階で

今まで うちの賃貸の担当者にかわっているんです・・・・


まあ 担当者にしたら、俺の客に手を出すな!

ってことなんかもしれません。

なので それ以上 リフォーム工事を勧めらることも

ありませんでしたが・・・・・



結果

自分でやったろやんか!って。


ただね ここまで 夏の間 

暑すぎて全然仕事がはかどらへんのよね・・・・

ちょっと 今はなんとか、なんとか・・・・・

もうやっていて進んでいる部分もあるんですけど

アップしていきますね。



それでは。

タバコのヤニは部屋を必要以上に汚す・・・・

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だいぶ前から やっている

実家の方の借家の DIY・・・・・・・



この部屋の 一番の悩みはタバコの ヤニ・・・・・

こいつは ホンマにやらしい・・・・・

実態が 煙ですからね。

煙が 壁やら 見えない 手の届かないところまで

汚す・・・・・・


なんか 逆 バルサン みたいな・・・・・


隅々まで 汚す・・・・・


それでいて 

匂いが とれへんのですわ・・・・・



それで 漂白剤とかで 拭いて

汚れを落としにかかると今度は一部

服にかかったりして まあ

踏んだり蹴ったり・・・・・・・



よく換気扇の下でタバコを吸っている親父の映像がありますが

それも結局 換気扇が 油と混じって ゲロゲロ状態・・・・




今後は 一番のペナルティはタバコを吸うことに

しようかなあ・・・・・って 思っています。

それくらい 今回は 参りました・・・・・・


洗うよりも変えた方が早いということで

正直 いろんなものを 新品で用意したものも

多いですから・・・・・



まあ そんなわけで・・・・・

今日も また愚痴ですわ・・・・・愚痴・・・・・



それでは。



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貯まった 資金はリフォームへ流れていく・・・・

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先だっての 賃貸住宅フェスタ・・・・

とあるセミナーで

賃貸収入をビーカーで例えて

お話をされている方がおられました・・・・



ウサギとカメの話をモチーフに

コツコツ 貯めていきましょう・・・・・と。



そして貯まった ビーカーの水は

建物維持管理 りふぉーむに使うなり

次の物件につぎ込みましょう・・・・・



んんんん!!!!

なんか 一理あるんですが



正直 納得できなかったです・・・・・



だってそれじゃ  儲かるのはあなた方だけじゃないですか!!!



何のために アパート経営をしているんだい!

さっぱりわからない・・・・・

(ただセミ‐自身はすぐに次に投資してしまう

 この話のまんまなんですが。。。。)



私が勤めていた会社も

若干 そういうスタイル・・・・・・

アパートを造っていただいた収益は

徐々に貯まっていきます・・・・・

そして そこそこ貯まってきたら、

二期目の工事の提案・・・・・

そして リフォーム部署から

一期目の外装の工事の提案・・・・・・



全部が全部 提案が悪いわけではありませんが

オーナーの財布は いつも スッカラカン・・・・・



そのなかで もし 賃料下落やら 金利上昇

空室が続いたらどうなるか・・・・




全く余裕がありません・・・・・



私は オーナーさん方に そこそこの変動が

あっても耐えれるだけの貯蓄は

お願いしていましたが

やっぱり 二期目にいったり、

ちょっと自宅を改築したりされる方も

おられたり 生活レベルが

上がってしまう人も 結構おられますから・・・・・




まあ 何が正しいのか・・・・・

そこは わかりません。

が、

やっぱり 最終判断をされるのは

自分自身・・・・・

そこを 責任転嫁しすぎる前に

自分がどうなのか・・・・・

より客観的に そういう業者任せの判断に

しない 判断ができるようにならないと

いけないですね。



ちなみに 先に書きましたが

私も 貯金が苦手な人間なので

次に 次にいってしまう タイプです・・・・・

なので  スッカラカン・・・



それでは。



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